Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun — aussi appelé statut du bailleur privé ou plan « Relance Logement » — est officiellement entré en vigueur. Instauré par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), il succède au dispositif Pinel, disparu fin 2024, et rebat entièrement les cartes de l’investissement locatif en France.
Pour les conseillers en gestion de patrimoine, courtiers et intermédiaires en opérations de banque (IOBSP), intermédiaires en assurance (IAS) et conseillers bancaires, la maîtrise de ce nouveau cadre fiscal n’est pas une option : l’investissement locatif est au cœur des stratégies patrimoniales de vos clients, de leur financement et de leur assurance emprunteur.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, ce dispositif vise à relancer l’investissement locatif privé après l’effondrement du marché consécutif à la fin du Pinel : les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers ont chuté de plus de 50 % en 2025.
Le principe est radicalement différent du Pinel. Fini la réduction d’impôt forfaitaire : le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal, jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP). L’investisseur déduit chaque année de ses revenus fonciers une fraction de la valeur de son bien (hors foncier, estimé forfaitairement à 20 %), réduisant ainsi mécaniquement sa base imposable. Grande nouveauté : le déficit peut, sous conditions, s’imputer sur le revenu global du foyer fiscal — un atout majeur pour vos clients fortement imposés.
Neuf et ancien rénové : un dispositif à double entrée
C’est l’une des grandes forces du dispositif Jeanbrun — et l’un des points que vos clients vous demanderont d’expliquer avant de structurer leur financement.
Dans le neuf ou en VEFA
Les logements neufs ou acquis en état futur d’achèvement bénéficient d’un amortissement annuel de :
- 3,5 % pour un loyer intermédiaire (plafond de 8 000 € par an)
- 4,5 % pour un loyer social (plafond de 10 000 € par an)
- 5,5 % pour un loyer très social (plafond de 12 000 € par an)
Dans l’ancien avec travaux
Les logements anciens sont éligibles à condition de réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec un DPE atteignant la classe A ou B après travaux. L’amortissement peut alors atteindre 4 % par an, et le déficit foncier issu de travaux de rénovation énergétique est imputable sur le revenu global jusqu’à 21 400 € par an (jusqu’au 31 décembre 2027) — le double du plafond de droit commun.
Les conditions à connaître sur le bout des doigts
Pour sécuriser votre devoir de conseil et les montages proposés à vos clients, retenez les conditions essentielles :
- Location nue obligatoire, à usage de résidence principale du locataire
- Engagement de location de 9 ans minimum, en continu
- Loyers plafonnés selon trois niveaux : intermédiaire (-15 % du marché), social (-30 %), très social (-45 %)
- Plafonds de ressources des locataires à respecter
- Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant
- Aucun zonage géographique : le dispositif s’applique sur tout le territoire, une rupture majeure avec le Pinel
- Fenêtre d’application : acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
À noter : à ce jour, seuls les logements en immeubles collectifs sont concernés. Une proposition de loi en cours d’examen pourrait réintégrer les maisons individuelles.
Pourquoi les professionnels de la finance et de l’assurance doivent se former maintenant
Le dispositif Jeanbrun est déjà l’argument fiscal numéro un des porteurs de projets locatifs en 2026. Chaque dossier d’investissement locatif que vous accompagnez — crédit immobilier, assurance emprunteur, stratégie patrimoniale — sera désormais analysé à l’aune de ce dispositif. Vos clients vous interrogent — ou vous interrogeront très vite — sur :
- La comparaison Jeanbrun vs LMNP vs LLI dans une stratégie patrimoniale globale
- Le calcul concret de l’économie d’impôt selon le niveau de loyer choisi
- L’impact du dispositif sur la capacité d’emprunt et le plan de financement
- Les risques en cas de rupture de l’engagement locatif (réintégration des amortissements)
- L’articulation avec le déficit foncier et MaPrimeRénov’
Un conseiller capable de répondre avec précision renforce la confiance, sécurise le montage et fidélise son client. À l’inverse, une approximation sur un dispositif fiscal expose votre devoir de conseil et engage votre responsabilité professionnelle.
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- Le cadre juridique et fiscal complet du dispositif (loi de finances 2026)
- Les conditions d’éligibilité dans le neuf et dans l’ancien rénové
- Les barèmes d’amortissement, plafonds de loyers et de ressources
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